Il guadagno con le locazioni brevi dipende da diversi fattori come la posizione, le dimensioni, lo stato dell’immobile, la qualità dell’arredamento e dei servizi oƯerti e dalla stagionalità.
Regarda utilizza algoritmi di dynamic pricing per massimizzare la redditività, incrociando i dati di mercato della domanda turistica e dei grandi eventi per migliorare l’occupazione.

La gestione completa prevede l’applicazione di una percentuale variabile tra il 25% e il 30%, calcolata sul valore del canone spettante alla proprietà per ciascuna prenotazione andata a buon fine. Tale importo copre principalmente i costi legati ai servizi forniti da Regarda relativi alla gestione delle prenotazioni e al rapporto con gli ospiti prima, durante e post soggiorno, al coordinamento delle pulizie eseguite da personale qualificato e professionale, alla promozione e valorizzazione dell’immobile tramite campagne di marketing, alla manutenzione e tutela dell’immobile.
Restano a carico del proprietario le utenze (luce, acqua, gas, Wi-Fi), le spese condominiali, la tassa sui rifiuti (TARI), IMU (Imposta Municipale Unica), assicurazioni specifiche (danni, incendio e responsabilità verso terzi) e le eventuali manutenzioni straordinarie.

Regarda si propone come Property Manager a 360°, occupandosi di ogni aspetto della messa a reddito dell'immobile:

• Valorizzazione: Servizio fotografico professionale, post-produzione e home staging; consulenza per l’allestimento iniziale dell’immobile ed eventuale ristrutturazione. Proposta commerciale su misura in base alle caratteristiche dell’immobile.
• Marketing: Pubblicazione dell'annuncio sulla propria pagina web ufficiale www.regarda.it, sulle principali piattaforme OTA italiane ed estere (Airbnb, Booking.com, Vrbo, ecc.) e attraverso tour operator e agenzie nazionali ed internazionali. Gestione delle prenotazioni e dei pagamenti online conformemente alla normativa europea PSD2.
• Burocrazia e Fiscalità: Gestione delle procedure burocratiche (SCIA, CIN, portale Alloggiati Web, imposta di soggiorno, ISTAT) e delle pratiche amministrative riepilogative (Modello 21, rendiconto locazioni, Certificazione Unica); sostituto d'imposta per la cedolare secca. Gestione incassi, riconciliazioni, emissione di fatture.
• Operatività: Pulizie professionali con servizio di controllo qualità, fornitura di biancheria certificata, controllo della dotazione, lavaggio coperte, coprimaterassi o altri tipi di tessuto, gestione check-in/check-out con personale multilingue e assistenza agli ospiti 24/7.
• Tutela dell’immobile: manutenzione ordinaria ed interventi tempestivi in caso di piccoli guasti in coordinamento con la Proprietà; coordinamento con il nostro personale interno o tecnici specializzati; verifica periodica dello stato dell’immobile e segnalazione tempestiva di eventuali criticità alla Proprietà.

Prevede un servizio "chiavi in mano": marketing e pubblicazione sui portali, gestione pagamenti, check-in e check-out, pulizie professionali, cambio biancheria certificata, assistenza agli ospiti 24/7 e gestione delle pratiche amministrative/burocratiche.

Regarda oƯre un servizio completo. Si occupa di tutto: apertura della locazione, comunicazione dei dati alla Questura (Alloggiati Web), riscossione e versamento dell'imposta di soggiorno al Comune di competenza, comunicazione dei flussi turistici tramite il portale ISTAT, adempimenti fiscali legati ai canoni percepiti (trattenuta e versamento della cedola secca a titolo di acconto).

Gli aƯitti brevi sono definiti dalla legge italiana come locazioni di durata inferiore a 30 giorni. Non esiste una durata minima obbligatoria, quindi possono andare da una notte a 30 giorni. Superando i 30 giorni consecutivi, si rientra nella categoria degli aƯitti tradizionali con normative fiscali e contrattuali diƯerenti.

I vantaggi dell'aƯitto a breve termine rispetto a quello a lungo termine si possono riassumere in:

• Assenza di rischi di insolvenza: gli ospiti pagano sempre in anticipo o al momento del check-in il proprio soggiorno, a seconda delle condizioni di prenotazione impostate.
• Immobile sempre in ordine: l'alloggio resta impeccabile in quanto vengono svolti, con regolarità pulizie frequenti, controlli costanti di integrità della struttura e della fornitura (tramite check list), manutenzioni ordinarie dell'immobile. L'usura è minore rispetto ad un aƯitto a lungo termine. Il proprietario può controllarne lo stato ogni qualvolta lo desideri.
• Burocrazia zero: dal momento in cui verrà firmato il mandato di gestione (contratto), saremo noi ad occuparci interamente di tutta la parte burocratica che servirà a svolgere l'attività di accoglienza per soggiorni brevi/turistici nella struttura abitativa.
• Potenziale maggiore redditività: le entrate derivanti dall'aƯitto a breve termine sono quantitativamente maggiori rispetto a quelle a lungo termine.
• Massima flessibilità e disponibilità: A diƯerenza dei contratti pluriennali, l'alloggio resta nella piena disponibilità del proprietario. Potrai controllare lo stato dell'immobile in ogni momento e usufruirne personalmente (ad esempio per le tue vacanze) semplicemente riservando le date desiderate.
• Valorizzazione dell'investimento: In caso di vendita, un immobile già inserito nel circuito degli aƯitti brevi ha un valore di mercato superiore: non viene venduto solo come bene fisico, ma come un investimento attivo che produce un reddito dimostrabile e immediato, libero da vincoli contrattuali a lungo termine.

Il prospetto (teorico) che svilupperemo per stimare la rendita annuale della proprietà derivata dagli aƯitti brevi prevede:

• Visione ed analisi dell'immobile.
• Analisi di potenziali target turistici di riferimento.
• Analisi flusso turistico e richieste di soggiorno nella zona in oggetto.
• Analisi potenziali competitor della zona.
• Stima dei costi fissi e variabili della proprietà.

In base ai dati sopra elencati svilupperemo un report con i potenziali incassi analizzando quindi il volume di aƯari annuale generato dall'aƯitto breve/turistico.

Sì. La flessibilità è uno dei vantaggi principali. È suƯiciente comunicare le date di interesse o bloccarle direttamente tramite il proprio account personale sull’area dedicata ai proprietari, purché l'appartamento non sia già stato prenotato o richiesto da un ospite.

I pagamenti ai proprietari avvengono solitamente con cadenza trimestrale (salvo diversi accordi) tramite bonifico bancario, previa verifica attraverso il rendiconto dettagliante le prenotazioni riferite al trimestre precedente, le date di permanenza per ciascun soggiorno, il numero totale di giorni locati, l’importo dei canoni lordi su cui calcolare l’imposta (cedolare secca), ove applicabile. Riceverai il bonifico relativo ai soggiorni conclusi, al netto della commissione di gestione e dell’imposta (cedolare secca), qualora applicabile.

Assolutamente sì. Avrai accesso ad un’area riservata disponibile 24/7, dove potrai monitorare le prenotazioni, il tasso di occupazione, i rendiconti contabili, lo stato dei pagamenti e delle spese sostenute.

Il mandato di gestione ha solitamente una durata biennale. Questa tempistica è studiata per permettere all'immobile di raggiungere il suo massimo potenziale di guadagno attraverso un processo di posizionamento strategico.

Perché due anni?

• Algoritmi e Visibilità: Il posizionamento sui portali (Airbnb, Booking.com, ecc.) dipende dallo storico dell'annuncio. Fattori come il numero di recensioni positive, la qualità delle foto e la continuità delle prenotazioni richiedono tempo per consolidarsi e scalare le classifiche di ricerca.
• Crescita della Rendita: Statisticamente, un annuncio ottimizzato registra un incremento della rendita del 15-20% tra il primo e il secondo anno di attività, una volta che l'immobile è diventato 'top di gamma' nella sua zona.
• Flessibilità e Recesso: Siamo consapevoli che le esigenze dei proprietari possono cambiare. Per questo è prevista la possibilità di recesso con un preavviso di 6 mesi. Questo periodo è fondamentale per due motivi:
  • Tutela degli ospiti: Garantire il soggiorno a chi ha già prenotato mesi in anticipo.
  • Gestione operativa: Permetterci di ricollocare eventuali prenotazioni future in altre nostre strutture, proteggendo la reputazione dell'immobile e del nostro brand.

Dal momento in cui sarà firmato il contratto per la creazione, l'ottimizzazione e l'attivazione dell'annuncio su tutti i portali di prenotazione online (OTA), passeranno circa tra le 4 e le 6 settimane. Il miglior periodo per pubblicare un nuovo annuncio è tra settembre e dicembre.

Il tempo che deve passare aƯinché l'annuncio riceva prenotazioni dalle OTA (Booking, Airbnb, ecc..) è molto relativo. In media tra i 15 ed i 30 giorni, dalla pubblicazione dell'annuncio, inizieranno ad arrivare le prime richieste e prenotazioni dell'alloggio.
I tempi possono variare, in base al volume di richieste, nel periodo in cui l'annuncio sarà attivato per la prima volta (bassa/media/alta/altissima stagione/festività/eventi).

• Se sei un privato, puoi optare per la cedolare secca al 21% (o 26% dal secondo immobile messo a reddito). In qualità di sostituto d'imposta, l'agenzia trattiene l'aliquota del 21% a titolo di acconto e provvede al relativo versamento, rilasciandoti annualmente la Certificazione Unica (CU).

Con la Legge di Bilancio 2026, a partire dal terzo immobile sorge la presunzione di imprenditorialità che riconduce le locazioni brevi ad attività d’impresa, con esclusione dall’opzione per la cedolare secca. Di conseguenza, il soggetto ha l’obbligo di apertura della partita IVA, ai sensi dell’art. 35, comma 1, D.P.R. n. 633/1972; obbligo che comporta una serie di oneri da sostenere per far fronte agli adempimenti contabili e fiscali legati all’avvio e alla gestione dell’attività. Nell’ipotesi di costituzione di una ditta individuale, il soggetto può o meno aderire al regime fiscale agevolato (regime forfettario) che risulta molto vantaggioso in termini fiscali.

• Se sei una realtà imprenditoriale (società/azienda), la legge prevede che sia applicata la normativa fiscale in tema di reddito d’impresa.
  In questo caso, non essendo sostituiti d'imposta, il versamento delle tasse spetterà direttamente alla Società/Azienda per la quale gestiremo l'immobile, il canone derivante dalla locazione breve rientrerà nel cumolo di redditi d’impresa e sarà pertanto soggetto a tassazione ordinaria (non sarà possibile optare per la cedolare secca).

Prima di ogni soggiorno viene richiesta una carta di credito a garanzia. Il giorno dell’arrivo verrà bloccata una cauzione sulla carta di credito fornita in fase di prenotazione, di valore variabile in base alla tipologia di immobile prenotato. Inoltre, i principali portali (come, ad esempio, Airbnb o Marriott) oƯrono coperture assicurative proprie. Al termine del soggiorno l’immobile verrà controllato dal nostro staƯ ed in caso di danni evidenti causati dall'ospite, l'agenzia interviene per la segnalazione e il recupero del rimborso.

Il modello di business di Regarda azzera il rischio per il proprietario. Gli ospiti pagano l'intero importo del soggiorno prima di entrare nell’immobile

Regarda gestisce direttamente i servizi di facility management. Dopo ogni soggiorno, l'appartamento viene pulito e sanificato da personale qualificato e viene fornita biancheria di alta qualità lavata a livello industriale, garantendo standard alberghieri. Questi servizi vengono pagati interamente dall'ospite.

Le case più richieste sono quelle curate, arredate con gusto e dotate di comfort moderni. Una casa trascurata riceve recensioni negative, riducendo la visibilità online e le prenotazioni future. Investire sulla qualità è fondamentale per essere competitivi e ottenere massimi risultati.

Per garantire ai nostri ospiti un’esperienza di alto livello e mantenere gli standard qualitativi che contraddistinguono il nostro servizio, selezioniamo esclusivamente appartamenti e ville che rispettano alcune caratteristiche fondamentali. In particolare, per essere competitivi, è consigliato offrire:

• Aria condizionata.
• Riscaldamento efficiente.
• Lavatrice.
• Cucina completa e attrezzata con forno/forno a microonde
• Lavastoviglie.
• Tostapane, bollitore, macchina da caffè.
• Letti comodi e biancheria di qualità.
• Wi-Fi veloce.
• Parcheggio.
• TV satellitare e altri comfort.

Per rispondere alle esigenze dei nostri ospiti, diamo priorità alle proprietà che dispongono di:

• Giardino o terrazza
• Vista lago, quando possibile
• Piscina o vasca idromassaggio
• Posto auto privato

Dotazioni curate migliorano l’esperienza e aumentano le recensioni positive.

Una “casa vacanze” è un immobile destinato esclusivamente al turismo, spesso con licenza specifica e regole diverse a seconda della regione. Sono considerate delle vere e proprie strutture ricettive extra-alberghiere, destinate specificamente al turismo, con un proprio periodo di stagionalità a cui far riferimento. Gli aƯitti brevi, invece, si riferiscono a locazioni di immobili residenziali ad uso abitativo di durata limitata (fino a 30 giorni), per i quali non è richiesta la stipulazione di un contratto scritto. La principale diƯerenza sta nella normativa applicata e nelle modalità di gestione.

Per stabilire il prezzo di un affitto breve è necessario considerare diversi fattori: analisi del mercato, caratteristiche dell’immobile (dimensioni, numero posti letto, posizione, servizi), risultati dell’immobile e posizionamento sul mercato, stagionalità e eventi della zona, costi accessori (pulizie, biancheria, commissioni, tasse), e domanda del mercato. Molti property manager si avvalgono di revenue managers e di strumenti di pricing dinamico che aggiustano automaticamente le tariffe in base alla domanda, la finestra di prenotazione e alla stagionalità.

Regarda gestisce le richieste di informazione e prenotazione, comunicando direttamente con gli ospiti. Gestisce inoltre, dai propri profili OTA (Booking, Airbnb, ecc..), le recensioni rilasciate dagli ospiti dopo il loro soggiorno.
Regarda fornisce inoltre assistenza agli ospiti durante tutto il soggiorno intervenendo in tempi brevi in modo da prevenire eventuali disservizi e lamentele.